2023년 1월 30일 처음으로 신청하는 특례보금자리론은 주택 구매나 대출을 갈아타야 할 분들을 위한 고정금리 정책 금융상품입니다. 1월 말에 신청 후 실제 대출 실행은 3월에 진행이 되는데, 2월 말에 시장금리 등에 따라서 지금 제시된 금리가 변동이 될 수도 있습니다.
1. 특례보금자리론
2. 대출 용도와 추가 구입제한, 지원대상
3. 대출 신청 기관과 한도, 만기기간&상환방법
4. 적용금리와 우대금리 혜택, 중도상환수수료
5. 금리 하락 시 적용금리와 대출 신청방법
6. 시세 확인하는법
7. 특례보금자리론 Q&A
8. 디딤돌 대출 자격 요건
1. 특례보금자리론
주택 구매나 대출에 대한 금리 부담을 낮춰주고자 시행되는 고정금리 정책 금융상품으로 금리 인상 위험이 없으며, 중도 상환 수수료도 없기 때문에 향후 일반 주택담보대출로 갈아타기에 부담이 없습니다.
특례 보금자리론의 경우 9억 이하 주택을 대상으로 하며, 소득 제한 없이 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
기존 보금자리론과 안심전환대출 그리고 적격대출을 통합한 것으로 특례보금자리론 신청이 개시되는 1월 30일 이후에는 1년간은 한시적으로 기존 보금자리론과 적격대출 신청을 할 수 없습니다.
해당되는 주택은 9억 이하의 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택이 가능하며, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 복지시설 등의 주택법상 주택에 해당하지 않는 준주택은 대출신청이 불가능합니다.
2. 대출 용도와 추가 구입제한, 지원대상
대출 용도 & 추가 구입제한
주택구입용도, 기존 대출 상환 용도, 임차 보증금 반환 용도로 신청 가능하며, 대출실행 이후에 추가로 주택구입을 할 수는 없습니다. 추가로 주택을 취득했는지 여부를 매년 정기적으로 점검하게 됩니다.
만약, 이 기간에 주택을 구입하였다면, 확인일로부터 6개월 이내에 추가로 취득한 주택을 처분하거나 특례보금자리론을 상환해야 합니다. 이 기한 내에 주택을 처분하지 못한 경우에는 기한이익 상실 처리 및 3년간 보금자리론의 이용이 제한됩니다.
분양권, 조합원 입주권도 보유 주택 수에 포함되므로 원칙적으로 특례보금자리론 신청이 불가능하지만, 구입용도에 한해서 2년 이내에 처분 조건으로는 신청이 가능합니다.
지원대상
① 집을 구매하려고 하는 무주택자
② 기존 담보대출을 대환 하거나 임차인의 전세 보증금 반환을 위한 용도의 1 주택자
③ 2년 이내에 기존 주택을 처분할 목적인 일시적 2 주택자
3. 대출 신청 기간과 한도, 만기기간 & 상환방법
대출 신청일로부터 30일 이후 실행 가능하며, 30일 이내에 대출금이 필요한 경우에는 특례보금자리론 이용이 불가능합니다. 이런 경우에는 1월 29일까지 신청할 수 있는 기존 보금자리론이나 적격대출을 신청해야 합니다.
대출 한도
최대 5억 원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다. LTV는 최대 70% 내에서만 취급 가능하고, DTI는 최대 60% 내에서만 대출 취급하며, DSR은 미적용됩니다. 단, 생애최초 주택구입자의 경우 지역별, 주택유형별 구분 없이 LTV 80%, DTI 60%로 일괄적용됩니다.
| 구분 | LTV | DTI | |
| 규제지역 외 지역, 실수요자 요건해당 |
아파트 기타주택 |
70% 65% |
60% |
| 규제지역 | 아파트 기타주택 |
60% 55% |
50% |
대출가능금액은 LTV적용금액과 최대한도 5억 중에서 더 적은 금액으로 적용됩니다.
예시) 5억 주택인 경우 LTV 70% (3.5억), 최대 대출한도(5억) 중 적은 금액인 3.5억 원이 대출가능한 금액입니다.
대환조건 대출한도
상환용도의 대출한도는 기존 주택담보대출 잔액 이상으로는 대출이 불가합니다. 기존 주택담보대출 잔액과 LTV 70%, DTI 60%, 최대 대출한도 5억원 중에서 적은 금액을 적용하여 대출을 받게 됩니다.
만기기간 & 상환방법
대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 만기가 있습니다. 만기 10년~40년까지는 만 39세 이하 혹은 신혼부부가 신청 가능하고, 만기 50년까지는 만 34세 이하 또는 신혼부부가 신청 가능합니다.
특례보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환방식이므로 거치기간 설정이나 만기상환 신청은 할 수 없습니다. 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 방법이 있으며, 대출 실행 후 원금 상환 방식 변경은 불가합니다.
4. 적용 금리와 우대금리 혜택, 중도상환 수수료
적용 금리는 일반형과 우대형 두 가지가 있으며, 차주에 따라서 우대금리 적용도 가능합니다.
일반 & 우대
우대형 : 주택가격 6억 이하이면서 부부 합산 소득 1억 이하인 경우 4.65%~4.95% 적용
일반형 : 주택가격이 6억을 초과하거나 또는 부부 합산 소득이 1억을 초과하는 경우 4.75%~5.05% 적용
우대 금리 혜택
차주의 구분에 따라서 중복으로 우대금리 적용이 가능하며, 최대 0.9% p까지 우대 금리 적용이 가능합니다.
① 전자약정 및 등기
(주택가격 9억 이하 + 소득제한 없음)인 경우 우대금리 0.1% p가 적용되며, 중복가능합니다.
② 저소득청년
(만 39세 이하 + 주택 6억 이하 + 소득 6천 이하)인 경우 우대금리 0.1% p이며, 최대 0.8% p 적용됩니다.
③ 사회적 배려층
한부모, 장애인, 다문화, 다자녀 중 (주택 6억 이하 + 소득 6천 이하)인 경우 우대금리 0.4% p이며, 최대 0.8% p가 적용됩니다.
④ 신혼가구
혼인 신고일로 부터 7년이 안 됐거나 결혼예정자 중 ( 주택가격 6억 이하 + 소득 7천 이하)인 경우 우대금리 0.2% p이며, 최대 0.8% p가 적용됩니다.
⑤ 미분양주택
(주택가격 6억 이하 + 소득 8천 이하)인 경우 0.2% p이며, 최대 0.8% p가 적용됩니다.
중도상환 수수료
디딤돌 대출 제외하고 기존 대출 상환에 따른 중도수수료는 면제이며, 특례 보금자리론을 이용하는 도중에 시중 금리가 하락하여 다른 대출로 대환 하고자 하는 경우에도 중도상환 수수료는 면제가 됩니다.
5. 금리하락 시 적용금리와 대출신청방법
최근 은행의 고정형 주택 담보대출 최저 금리가 4%대로 하락하고 있어서 일반 은행 대출이 더 이득일 수도 있습니다.
그러나 2월 말에 시장금리 등에 따라서 특례보금자리론의 금리가 적용되기 때문에 지금 제시된 금리보다 낮아진다면, 특례보금자리론도 낮은 금리로 적용이 될 수 있습니다.
특례보금자리론의 현재 제시된 금리는 고정된 것이 아니며, 일반 보금자리론처럼 매월 조정을 하게 됩니다. 1월 30일 신청이 시작되어 3월에 대출이 실행되는데, 2월 말에 대출금리를 결정할 때 지금 제시된 금리보다 낮아진다면, 바뀐 금리가 적용이 됩니다.
신청하는 법
한국주택금융공사 홈페이지와 스마트 주택금융 앱을 통해서 신청이 가능합니다.
6. 시세 확인하는 법
KB시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 주택가격이 적용됩니다.
시세 및 공시가격이 없는 아파트
분양가액을 적용하되 분양가액이 적합하지 않은 경우에는 감정평가액을 적용하게 됩니다.
-규제지역 또는 분양계약서(입주자모집공고문)에 300 새 대 미만이거나 대출실행일이 사용승인일(임시)로 부터 6개월 초과한 경우
연립 & 단독주택 & 다세대
주택공시가격 > 감정평가액 순으로 주택가격이 적용됩니다. 주택공시가격으로 대출한도가 부족한 경우에는 감정평가액으로 적용이 가능합니다.
7. 특례보금자리론 Q&A
Q. 부부소득확인이 필요한가?
A. 특례보금자리론은 소득제한이 없으며, 차주 본인의 소득으로만 대출 이용이 가능합니다. 배우자의 소득을 합산해서 대출 한도를 지원받길 원하거나, 우대금리를 적용을 받기 위해서는 부부 모두의 소득 증빙이 필요합니다.
Q. 개인회생 또는 신용회복 중에 신청가능한가?
A. 차주 본인은 신청이 불가능하지만, 해제정보를 확인할 수 있다면 신청이 가능합니다. 단, 배우자가 회생 또는 신용회복 중인 경우에 대출 한도 및 우대 금리 적용을 위해서 배우자의 소득증빙이 필요하다면 신청이 불가합니다.
Q. 집값 하락 시 우대 금리 적용되나요?
A. 주택가격 적용을 판단하는 시점은 대출 승인일 기준이므로 대출 실행 이후에 주택가격이 하락하였더라도 우대금리 적용은 불가능합니다.
예시 ) 대출 시 주택가격이 6억을 초과하였으나 이후 가격 하락으로 주택 가격이 6억 이하가 된 경우 대출 승인 시점에 적용된 일반금리로 계속 적용됨.
Q. 디딤돌과 특례보금자리론 동시 사용 가능한가요?
A. 하나의 주택을 구입하면서 동시에 디딤돌과 특례보금자리론이 이용가능합니다. 단, 두 상품의 지원 요건을 모두 충족해야 합니다.
디딤돌과 특례보금자리론을 동시에 이용할 경우에는 상대적으로 금리와 한다고 낮은 디딤돌 대출부터 이용이 가능하며, 디딤돌의 한도가 부족한 경우에 나머지 필요 금액만큼 특례보금자리론을 신청할 수 있습니다.
8. 디딤돌 대출 자격 요건
부부합산 연소득 6천만 원 이하 (생애최초, 신혼부부, 다자녀, 2자녀는 7천만 원 이하)이면서 세대주 포함 전원이 무주택자 (분양권 및 조합원 입주권도 주택보유로 간주함)이여야 합니다.
주택 가격은 5억 이하 ( 신혼부부 6억 이하), 주거전용면적 85㎡이하인 경우에 신청가능합니다. 한도는 일반 2.5억, 생애최초 3억, 신혼부부 4억, 2자녀 이상 3.1억 이내이며 금리는 2.15%~3.00% 가 적용됩니다.
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